伪造的抵押合同或虚假的抵押登记，不具有法律效力；住宅等不动产抵押只有办理了抵押登记手续，抵押权才设立；法院对于超过主债权诉讼时效的抵押权不予，如果作为抵押权人的银行超过主债权诉讼时效行使抵押权，此时抵押权已司法，导致抵押权难以实现；如果存在抵押合同内容与抵押登记内容不一致的情况，以抵押登记内容为准。

　　如前所述，抵押住宅的回收价值不同于正常市场条件下的市场价值，回收价值是在企业或个人无法清偿债务时，被申请破产清算或资产强制执行变现的情境下，以抵押资产在未来较短期限内实现的价值清偿债务，多数地区法院强制执行的房产需买受人在很短的时间内全款支付，使其受众有限，处置时需考虑价值折损；

　　而市场价值是在买卖双方自愿公平达成交易的价值。抵押住宅回收价值评估实际上是对其在强制变现情景下处置价值的评价，但有时回收价值分析又依托于正常市场情境下价值形成的判断。

　　正常市场情境下，对于不同类型房地产估值而言，常用的评估方法主要有市场法、成本法、收益法等。其中住宅受益于交易市场较为活跃、可比交易案例较多，通常适用于市场法。

　　市场法是选取近期在正常市场条件下，交易双方自愿、公平达成交易的相似案例的单价（如周边相似情况的二手房成交价）作为受评抵押房产的基准单价，在此基础上考虑必要的价格修正，得出受评房产最可能的价值。

　　特殊情况下，如景区内用于出租的别墅，周边没有可供参考的市场可比案例，可以考虑采用租金法估值。

　　遵循上述思，对于抵押住宅回收价值的判断，较为理想的情况是可以获取近期相似案例的司法拍卖成交价格，作为受评抵押房产的基准单价，在此基础上考虑必要的价格修正和变现过程中影响因素的调整，得出受评房产最可能的回收价值。

　　次优方案为获取近期正常市场情景下相似案例的成交价格或者司法拍卖流拍价格，一般来说，由于所处的市场、成交方式等的不同，正常市场价格会高于相似房产司法拍卖成交价格，而相似房产的司法拍卖流拍价可能存在价格虚高的问题而高于司法拍卖成交价格，因此无论是近期正常市场情景下的成交价格还是司法拍卖流拍价格，均需要考虑其与司法拍卖成交价格之间的差异。

　　3）结构相同，根据选取的可比案例与受评抵押房产在面积、朝向、户型、楼层、剩余使用年限、装修情况、物业管理、周边配套等方面的差异，对基准单价进行修正，得到受评抵押房产的修正单价，再考虑变现过程中影响因素的调整，进而得出受评抵押房产最可能的回收价值。

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