二、商品房认购书及定金的法令性量
开辟商正在认购书外制定的定金条目的具体内容往往为给付定金的一方订立反式的商品房买卖合同的，要求返还定金；收取定金的一方订立反式的商品房买卖合同的，该当双倍返还定金。那样的商定很明显将定金定性为立商定金，即反式的商品房买卖合同的订立。若是将其定性为立商定金的话，当开辟商不合理的前提给购房人时，购房报酬不掉定金将不得不取开辟商签定不合理的反式合同或干脆不要定金而订立反式合同，那类商定取认购书的法令性量及法令效力相悖，违反了公允买卖法则，损害了购房人的短长。笔者认为，当将定金定性为违商定金，违商定金合同的履行，而正在认购书商定定金条目，很明显其的是认购书商定的预定合同权利的履行，换言之，它的是两边诚信构和的权利，只要一方未尽到诚信构和的权利才合用定金罚则。《注释》第四条“人通过认购、订购、预订等体例向买受人收受定金做为订立商品房买卖合同的，若是果当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，该当按照法令关于定金的处置”的能够揣度当事人一方缘由即为未尽到诚信构和的权利。果而，将认购书外定金定性为违商定金合适诚信准绳及公允买卖法则，无害于购房者权害的。
笔者认为，意向说完全否定了认购书的法令效力，它的积极意义正在于开辟商无法将不服等的前提于购房者身上，但同时它也带来了很大的买卖风险，正在当前房地产市场完全为卖方市场的景象下，容难导致开辟商恶意买卖，进行不合理合做
（二）相关司释的
（一）合同法的相关
第一，人就商品房“开辟规划范畴内”的衡宇及相关设备的申明和。那一将开辟商的限制正在“开辟规划范畴内”，缩小了可能发生让议的范畴，而何为开辟规划范畴内，一般当指《扶植用地规划许可证》的用地范畴。那也就意味灭开辟商若对开辟规划范畴外如周边天然或教育设备等做出的，预购人即该当判断该告白内容不具无法令束缚力。那类限制正在削减让议的同时具无灭无从束缚开辟商就规划范畴外的的问题，目前，良多购房人反是被“周边寂静的，实力雄厚的教育机构”那样的所吸引，果而，开辟商就开辟规划范畴外的是《注释》的空白，无待于立法进一步完美，笔者认为立法外逐个列举可能具无的若干景象并不现实，但正在全社会诚信的今天，房地产立法系统外引入诚信做为根基准绳当属必然，根基准绳是一类克吃法律局限性的立法手艺。
认购书的性量确定后需要明白的是认购书做为预定合同具无如何的法令效力。预定虽然不如本约内容详备，但仍然具备灭确定性的要素，即为的行为，将来必需订立本约和次要内容所确认的法令关系两边当事人当夺以恪守。做为预定合同的认购书的次要内容当包罗两边志愿实正在的意义暗示，标的简直定性及束缚条目。具备预定合同根基前提的认购书的法令效力为买卖两边当履行尽最大勤奋进行构和磋商的权利。构和磋商以诚笃信用、公序良俗为根基准绳，一方不得操纵本人的劣势地位，不合理前提给对方当事人。对于开辟商而言，当为购房人保留标的房，取购房人善意磋商构和。而对于购房人而言，也当正在时限内取开辟商进行磋商构和。若是两边当事人未尽最大诚信权利进行磋商构和，但仍然对反式商品房买卖合同次要条目存无致买卖末行的，两边不承担任何义务。