通过港铁的物业租赁管理业务与车站零售设施业务对比可发现，在轨道建设过程中，土地的确是最具价值的资源，然而，到了运营阶段，土地资源形成的物业的价值却远远逊色于当初只是作为车站地下空间的零售设施，而造成这种差异的根源在于轨道交通巨大的客流量所蕴含的价值，这也提醒我们有必要对轨道交通内在价值及资源进行重新的思考。
相比于零售租赁，广告、电讯业务具有更为纯粹的“流量变现”属性——其价值完全来源于地铁巨大的客流。由图11可见，在单位客流收入上，港铁广告业务收入从2010年的0.46港元/人次增加到2019年的0.59港元/人次，增幅29%，而电讯业务收入从2010年的0.18港元/人次增加到0.39港元/人次，增幅达到115%，显然受益于电讯行业近些年来快速的更新换代，其单位客流收入呈高速增长态势，而广告作为相对成熟的行业，单位客流收入增幅较缓（略高于成本增幅）。由此可见，轨道交通巨大客流所蕴含的商业价值需要积极挖掘，而流量变现能力往往取决于所结合的行业，如港铁积极拥抱电讯行业的同时，其流量变现能力也享受到了电讯行业高速增长的红利。
由于内地大多数城市正处于集中建设期，仅有上海、深圳、成都等领先城市在融资租赁、商业保理等业务方面进行了拓展[10-12]，而在轨道客流的流量变现的探索尚处于起步阶段，大多数城市对于广告、商铺及电讯等业务并未给予足够重视，尤其是车站商务业务，建设阶段的预留对后续业务规模具有决定性作用，规划的前瞻性十分重要。
当今社会发展迅速，新兴行业层出不穷，也为轨道交通这种手握巨大流量的企业提供了无限的商机，港铁的探索为我们做出了很好的示范，但绝不应是这种商业模式的终点。
（1）客运、车站商务两项业务贡献了港铁绝大多数利润，是港铁可持续发展的关键因素，而这两种业务本质都是对巨大客流的流量变现，因此客流效益（负荷强度）才是港铁盈利的根源。
（2）物业开发业务的价值不仅仅是补充建设资金，还能让轨道公司获得优秀物业的优先选择权，从而通过自持物业获取长期稳定的现金回报。
（3）相比于普通的物业租赁，车站地下空间零售业务由于具备轨道客流的加成，具备更好的效益及成长性，这对内地城市的轨道一体化开发具有重要。
通过分析港铁历年业务数据发现，随着轨道交通由建设步入运营时代，“轨道+物业”发展模式已不再是其可持续发展的主要因素，取而代之的是运营业务及国际化拓展，尤其是客运及车站商务业务的利润占比达到50%左右，已成为港铁可持续发展的最重要保障。深入分析以上两项业务发现，它们盈利的最根本原因是港铁强大的客流效率（负荷强度高达2.7万人/ km*日）及市场化的票价调节机制。此外，通过对自身开发的部分优质物业的自持运营也贡献了可靠的现金流，但其收益水平及成长性远低于具有“客流变现”性质的车站商务业务。这说明，虽然建设阶段土地资源的开发是保障其可持续发展的重要因素，但从更长远的运营周期来看，客流才是轨道交通可持续发展的“核心竞争力”。