种约定应当是无效的。最高《关于适用
若干问
题的解释》实质上是接受了最后一种观点。
（四）抵押物的特定化登记原则：
对于房地产抵押登记，不少的抵押人与抵押权人均忽视这一原则。对于商品房
开发中的房屋所有权获得，一般是房屋产权登记机关在符定条件、房屋竣工验
收后并由开发商履行相应的必备手续的条件下，按照房屋建筑的体（幢、
栋、楼，即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位）发给开发商该幢建
筑物的房屋所有权证，即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大
产权证”。在设定抵押时，抵押人与抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进
行抵押与登记，而未将其按商品房的实际套为单位进行细化，即未特定化，这样的
抵押登记是无效的。
二、土地使用权抵押
（一）法律法规规章所的土地使用权抵押的前提。
这里主要讨论国有土地使用权，以及-些特殊情况的集体土地使用权。《
法》第三十 四条第三、五项：（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用
权、房屋和其他地上定着物；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、
荒沟、荒丘，荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；第三十六条第三款：乡
（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物
抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；《法》第五十五条第二款规
定： 依照本法以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业
的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经程序
不得改变土地集体所有和土地用途。
抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让取得
的房地产可以抵押；而划拨土地使用权不能直接抵押，符合《城镇国有土地使用权
出让和转让暂行条例》第四十五条必须经市、县人民土地管理部门批准，
并在抵押登记时必须提交“土地管理部门确认的抵押地的土地使用权出让金额的
证明”，其划拨土地使用权与地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押；乡
（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物
抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。但其土地在实现抵押权后，未经法