与研究。
一、房地产抵押的法律原则及相关问题
(一)房与地的相依性原则：
在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋
范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。因此，房屋产
权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产
权或土地使用权中的任一种的处分，往往会涉及到另一种的变动。
正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法
律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房
走”的双向原则，并一直为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着
物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之
抵押。”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进
行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土
资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和
“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。了土地使用权和房屋产权之间
存在的相依关系原则，违反了法律、法规的的抵押行为显然是无效行为。
在实际中，对房屋产权与土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形
式：一是，将房地产因不同的债务需要分别设置两个的抵押，此时的抵押设定
可能是同时设定，也可能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的，也可能是
两个抵押权人。二是，根据一项债务需要，同时将房屋产权与土地使用权分别抵押
给两个以上的债权人。这种土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押
行为之所以在现实经济活动中大量生产，其原因虽与抵押人、抵押权人的内心动机
分不开，而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。
应当注意的是：根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则，在抵押当
事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种的处分时，即撤销抵押以及撤销抵
押登记时，另一种的抵押也将随之撤销。
（二）抵押权与房地产转让之间的法律原则：
我国《法》第四十九条：
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让