界对资源价值内涵与分类方法尚存在较大争议，但一般认为，资源环 境价值可分为使用价值(UV)和非使用价值(NUV)两部分。使用价值进一步分为直接使用 ion 价值(DUV)、间接使用价值(IUV)和选择价值(optvalue)。 资源经济学家以边际效用论为分析工具，通过一系列假设、替代和模型分析， 对资源价值进行直接或间接评估。王瑞雪盯1认为，常用价值评估方法为三类：(1)直接 in 市场法，如生产率变动法(changesproductivity cost valuation 法(travelapproach)；(3)假设市场法，如意愿调查法(contingentmethods)。 耕地资源价值评估并不是资源经济学家的研究重点，新的资源观、价值观和评估方 法已经深刻地影响到了人们对耕地资源价值的认识，部分学者也已借鉴资源价值评 估的思与方法，对耕地资源非使用价值进行研究。 1．2．2国内相关研究动态 我国耕地资源价值研究时间比较短，从20世纪80年代末90年代初开始，主要是 为土地有偿使用制度服务。这一时期的研究主要侧重于价值理论分析和农地的价格 评估理论，主要集中在无价值观和有价值观上。土地无价值的人呻1认为土地资源是 一种自然资源，不是人类劳动凝结的产物，所以没有价值，甚至有人认为即使经过人类 6 颞冁农、lE大学碗i学位论文 利用的土地，因为任何对土地的投入都只能是特殊的固定资本，因而也没有价值(于俊 文、孙翔，1991)。在土地有价值观中有以劳动价值论为基础的价值观和以效用价值论 为基础的价值观等，例如李金昌旧1认为自然资源的价值由两部分构成，一是自然资源本 身的价值，二是人类劳动投入产生的价值，他以劳动价值论和效用价值论相结合来解释 自然资源的价值。周诚“∞认为经过利用的土地具有土地物质价值和土地资本价值，但是 未经利用的原始土地是没有价值的，原始土地只具备使用价值。胡昌暖n¨研究了资源价 格形成的机制、形式等，认为资源价格的实质就是地租的资本化。刘书楷n21比较了马克 思劳动价值论为基础的土地价值观和以非劳动价值为基础的土地价值、价格观的区 别，认为马克思主义的土地价值与价格理论体系了劳动是价值的唯一源泉，既强调 了劳动的重要性，又强调了“土地作为劳动对象和劳动创造价值的必要的的物质条 件的极端重要性”，因此它是科学的、完整的和严密的。而的土地价值理论基于非 劳动价值观，提出了多种价值理论，对土地价值理论的论述实质上是土地使用价值和价 格的论述，所以“不能认为是科学的”。但他同时指出土地价格理论、价格计量方 法与马克思的土地价格理论、价格计量方法具有一定的兼容性和互补性。王万茂的n31 《中国农地价格区划和农地估价》和黄贤金n钔的《农用地估价技术线及方法研究》 则在农地价格评估理论方面做了一定研究，提出了农地估价要遵循的技术线和估价的 程序等。 在应用研究方面，对于耕地资源价值的评价也只是限于耕地资源市场价值的核算。 例如贺锡苹、张小华的《耕地资产核算方法与实例分析》，黄贤金n副《长江三角洲平原 农区耕地资源价值核算研究》、《江苏省耕地资源价值核算研究》，谷树忠n61《对耕地资 源估价方法的探讨》，采用的方法都是收益还原法。 “九五和“十五时期，城市化与工业化飞速发展，促进了大量农用地向非农用地 。然而在土地流转过程中，由于土地征收补偿费不到位，土地补偿费用偏低等问题， 降低了失地农民生活水平，增加了社会不稳定因素。这些问题促使尽快和完善 土地征用制度，特别是建立科学的农用地流转价格体系，从而又一次激发了学者对耕地 资源价值的研究。其研究主要有两个特点，一是从耕地的经济价值研究扩展到耕地的生 态价值、社会价值等外部性价值的研究，价值概念的内涵扩大了；二是耕地资源价值的 研究结合了我国土地征收的实际情况。例如俞奉庆、蔡运龙n71根据一般的哲学价值理论 构建了自然资源价值观，进而提出了耕地资源价值分类体系，具有一定的参考价值，但 7 吗鲁本齐币耕地资源价值研究 是也仅限于理论上的探讨。诸培新、曲福田u刚从资源经济学角度考察了土地征用补 偿价格构成，认为土地资源具有直接使用价值、间接使用价值、选择价值以及非使用价 值，不同的价值可以根据“谁受益、谁投资；谁、谁补偿”的原则补偿给在土地征 用过程中不同的受损人，但该研究也只是初步的，还没有涉及各种价值评价方法的研究。 霍雅勤、蔡运龙n刚根据英国经济学家皮尔斯的观点，提出了土地价值由三部分构成：实 际使用价值、选择价值、存在价值，这三部分价值分别由土地的边际生产成本、土地的 边际使用成本和边际外部成本计算得出。霍雅勤瞳们等在《耕地资源价值影响因素分析》 和《耕地资源价值的评价与重建》两篇文章中分别论述了耕地资源的经济产出价值、生 态价值、社会价值的影响因素以及计算了各部价值的大小，这对于本文的研究是一个重 要的参考。 20世纪90年代，条件价值或意愿评估法的引入，丰富了我国资源价值的研究。 例如薛达远瞳¨1996年用条件价值法，通过支付意愿调查评价了自然区的生物 多样性的非使用价值。赵军、杨凯用条件价值法评估了张家滨河道的生态系统服务价值， 研究使用了支付卡式。刘光栋呻1等用双界二分选择的条件价值法调查了华北高产农业区 恒台县对防治农业面源污染地下水所需要费用的平均支付意愿，并用SPSS分析了 影响农民支付意愿的因素。张明军心21等用支付卡式的条件价值法评估了市居民对改 善市大气的支付意愿。 总的来看，我国耕地资源价值的研究还存在一些问题：耕地资源价值的研究还处在 理论探讨阶段，零散而不系统；耕地资源价值的评价方法和应用性的研究较少；虽然条 件价值法已开始用于旅游资源、大气、河道生态系统、农业的评估，但是采用 意愿评估法来评价耕地资源的价值在我国研究的还不多；从价值研究采用的技 术看，用支付卡式条件价值法的较多，二分式的较少，这些远远不能满足实践的需要。 1．3研究的主要方法、内容与基本思 1．3．1研究的主要方法 本文采用的方法主要有定性分析与定量分析相结合、收益还原法、数学模型法，意 愿调查法等。 (1)定性分析与定量分析相结合 8 耨疆农业大学硕t学位论文 本文对耕地资源价值的内涵以及市场价值和非市场价值的理论分析部分以及不同 价值的评价方法的介绍属于定性分析；以乌鲁木齐市为例分别计算了耕地资源的市场价 值、非市场价值以及总价值的大小属于定量分析。 (2)收益还原法 收益还原法也称收益倍数法，先计算出该地的耕地农作物总收益，再逐一扣除其中 的物质费用、人工费用和平均利润，剩余的部分就是耕地资源的纯收益，将其还原便得 到资源的价值。 (3)数学模型法 本文主要涉及了四个数学模型。在计算耕地资源经济价值时，使用了有限年期的、 固定的土地年纯收益和还原率的收益资本化模型；在分析城市居民的支付意愿的影响因 素时，构建了以支付意愿为因变量，年龄、家庭人数、文化程度、收入水平为自变量的 线性回归模型；在分析农村居民的支付意愿时，构建了以愿意支付的劳动日为因变量， 以性别、家庭人数、文化程度、收入水平为自变量的线性回归模型；以耕地资源总价值 等于耕地资源的经济价值、社会保障价值和非市场价值之和，构建了耕地资源总价值模 型。 (4)意愿调查法 当评估对象既无市场价格又无可以替代的市场价格作为评价依据时，可用该方法进 行价格评估。它主要是通过问卷调查的方式，抽样调查乌鲁木齐市民对耕地资源保 护的意愿支付，然后利用统计学方法得到样本的平均支付意愿，再用样本的平均支付意 愿来推算总体的总支付意愿，这个总支付意愿就是该区域耕地的非市场价值。 1．3．2研究的主要内容 文章包括六章内容。第一章导论部分，叙述了研究的背景和意义、国内外研究的动 态、研究的主要方法、内容与基本思等；二、三两章是定性分析部分，第二章首先对 耕地资源价值研究的理论基础做了介绍，在此基础上详细阐述了耕地资源价值的内涵、 种类等；第三章是耕地资源价值的评价方法分析，主要介绍了市场价值的评价方法中的 收益还原法和非市场价值的评价方法中的意愿评估法的原理、步骤等。第四章简单介绍 了当前乌鲁木齐市耕地数量变化、空间分布及耕地的质量；第五章是定量分析部分，以 O 马鲁本齐币耕地资源价值研究 乌鲁木齐市为例对耕地资源价值做了分析，首先选取有限年期的收益还原法的公式 计算了乌鲁木齐市耕地资源的市场价值，接着对乌鲁木齐市社会保障价值进行了估算， 最后用条件价值法计算出乌鲁木齐市居民对和维持现在耕地资源面积不减少的平 均支付意愿作为耕地资源的非市场价值。然后把三者相加求出耕地资源的总价值。最后 一章总结了全文和对其中存在的问题进行了讨论。 1．3．3研究的基本思 图1-1论文研究思 lO 新疆农、№大学硕十学位论文 1．3．4本文章的创新点 本文的创新点主要有： (1)明确的分析了耕地价值的构成，初步提出耕地价值评估方法框架体系。 (2)本文以耕地资源价值为研究对象，分别研究了耕地的市场价值、耕地的社会保 障价值及耕地的非市场价值，着重研究了耕地的社会保障价值和非市场价值，比较系统 地研究了耕地资源价值的内涵、种类以及评价的方法。 (3)本文结合乌鲁木齐市的情况，恰当的把条件价值法运用到耕地资源价值研究中， 丰富了耕地资源价值的评估方法，同时也证明了耕地资源非市场价值的存在。在调 卷的设计上，为了引导出乌鲁木齐市居民对耕地的支付意愿，采用二分法的引导技 术，同其他人员采用的支付卡式意愿调查引导技术不同。 (4)本文在分析中具体提出了市场价值、社会保障价值和非市场价值的计算步 骤，增强了理论研究的实用性，突破了以往的研究只侧重于理论探讨的局限。 鸟鲁本齐市耕地资源价值研究 第二章耕地资源价值的相关理论依据 2．1耕地资源价值 2．1．1耕地资源价值观 由于人们对价值的看法不同，导致对资源价值的认识也多种多样，但都是基于劳动 价值论和效用价值论。主要观点有：无价值论、边际效用价值论、价格价值论、二元价 值论、机会成本论、经济价值论等(曲福田，2001；杨艳琳，2004)。 (1)无价值论 无价值论者根据马克思的劳动价值论认为未经人类劳动而存在的自然资源是没有 价值的。因为价值是凝结在商品中一定量的一般的人类劳动，而作为自然资源的土地不 是人类劳动的产品，没有凝结人类劳动，所以它没有价值。甚至有人认为即使对土地投 入了劳动，也只是特殊的资本，不是价值。然而实践证明，自然资源无价值论不利 于耕地资源的，它只会导致人们不惜使用耕地资源，造成耕地资源的过渡浪费。 (2)边际效用价值论 边际效用价值论的基本观点包括：价值起源于效用，又以物品稀缺性为条件，效用 和稀缺性是价值得以实现的充分条件。只有物品在相对于人类的来说是稀缺的时 候，才构类福利(甚至生命)的不可缺少的条件，从而引起人类的评价价值。价值 量的大小由消费最后一单位的效用决定。如果一个物品有用，但是数量非常的大，那么 根据边际效用递减，它的边际效用就会递减到很小，即价值就非常小；相反如果一 个物品有用，同时又是稀缺的，它的边际效用就很大，价值就大。 按照边际效用价值论，耕地资源是人们生产、生活不可缺少的生产要素，耕地的承 载功能、养育功能表明耕地效用是巨大的；耕地数量是有限的，特别是优质耕地，相对 于人的需求来说，是名副其实的稀缺品，所以耕地资源是有价值的。虽然该理论能够说 明耕地是有价值的，但是由于该理论视边际效用为一种主观心理现象，无法从数量计量， 不可能成为价值尺度，而且边际效用论者把生产资料价值归结为消费品的边际效用，这 与商品价值的形成和转移的真实过程相反，因此，常常受到人们的。 12 新疆农业夫学硕．：学位论文 (3)价格价值论 价格价值论认为在市场经济条件下，有价格的东西，必定有价值，耕地资源的价值 实际上就是耕地资源所有者能获得的经济利益，并可以根据收益的多少来决定耕地资源 价值量的大小，即耕地资源的价格决定耕地资源价值。价格价值论者没有很好地区分价 格与价值间的关系。 (4)二元价值论 二元价值论者认为从耕地资源从构成上来看，由自然物质和投入资本构成；自然物 质是指未经人类利用的自然界赋予的自然物，其固定在地球表层，面积总量、和自 然特性具有不变性和不可替代性，所以只含有使用价值，而无价值；投入资本则是人类 利用耕地凝结在耕地中的劳动和资本，如化学性质的改良和施肥，修排水渠、建设灌溉 工程、平整土地、建造经营建筑物等，所以是有价值的。还有一种观点认为耕地物质价 值是自然生成的，投入资本的价值是人类的劳动形成的，耕地价值就是由耕地的物质价 值和投入资本价值构成。 (5)机会成本论 现代自然资源经济学家认为资源的稀缺会使资源的部分用户其使用资源的机 会，由此会产生使用自然资源的机会成本。由于现在对自然资源的开发利用，会导致未 来利用成本增加，从而产生使用自然资源的边际机会成本增大。自然资源产品的价格包 括开发使用的边际成本和边际机会成本两部分，边际机会成本又称为稀缺性地租，但是 如何计量存在一定的困难，在实践中应用较少。耕地资源是自然资源的一部分，其价值 也应该包括开发利用边际成本和边际机会成本。 (6)经济价值论 英国著名经济学家皮尔斯等人认为，耕地资源是有价值的，耕地资源的价值起 源于耕地资源的效用、稀缺性和可控性。耕地资源的经济价值=实际使用价值+选择价值 +存在价值。实际使用价值就是使用耕地资源的经济回报——地租；选择价值就是指耕 地资源的潜在收益的价值，表现为日后多种利用选择的可能；存在价值就是为了让某一 特定的耕地资源得以延续或存在，而意愿付出的一部分资金 2．1．2耕地资源价值的内涵 耕地资源价值的本质是耕地资源对人类需要的满足，它源于耕地资源的效用、稀缺 吗鲁本齐市耕地资源价值研究 性和可控性。目前耕地资源价值有二类分法。第一种是认为耕地资源价值由耕地的经济 产出价值、社会承载价值和生态服务价值构成，并提出了各个部分的评价方法；第二种 是认为耕地资源价值包括耕地的物质价值、耕地的价值和耕地的综合价值。耕地的 物质价值包括耕地的经济价值、耕地的生态价值【25】和耕地的社会价值。耕地的经济价值 是指耕地用于农业生产所获得的农产品的价值，耕地的生态价值指耕地及其上的植物构 成的生态系统具有的生态价值，包括调节气候、净化与美化、维持生物多样性等方 面的价值，耕地的社会价值指直接的物质价值为社会功能的价值，包括：提供就业 保障、保障粮食安全、社会稳定等方面的价值。耕地的价值分为认识价值、道 德价值与审美价值。在这三种价值的基础上又可分为的享受价值和的生产 价值。耕地资源的综合价值是指人类为了耕地自身存在而意愿承担的价值。耕地的物质 价值和价值的生产价值可以用货币来衡量。其中耕地的物质价值中的经济价值有直 接的市场价格，而耕地的物质价值中的生态价值和社会价值则没有直接的市场价值。耕 地的综合价值与价值中的享受价值则不能用货币来衡量。 表2-1耕地资源的价值类型 资料来源：董捷．耕地资源价值研究一以武汉市为例：硕士学位论文．武汉：华中农业大学经管一土管学院。2005． 不同的价值类型其评价尺度也是不同的，对于物质价值和生产价值等涉及物质 经济的价值，其评价尺度通常是货币，对于享受价值和综合价值则通常不能用货币 来衡量。此外，对于可用货币尺度来衡量的价值可以分为两个层次。第一层次是具有直 接市场，在市场上直接进行交换的，具有市场价格或影子价格。第二个层次是可以用货 币衡量，但是没有在市场上直接交换，如生态价值、社会价值和价值。根据以上分 14 所需衣业大学顽7．‘学岔论文 析，耕地资源的价值关系见表2-1。 2．1．3耕地价值评估方法体系 在分析了耕地资源价值观和耕地价值内涵的基础上，我们可以把耕地的价值及其评 估方法体系以图2-1的形式直观地表示出来。 耕地总经济价值 使用价值 非使用价值 直接使用价值 l l 间接使用价值 l I 选择价值 l I 存在价值 l J 馈赠价值 ●一 特憔 条 般 条 旅 件 市 件 行 轿I l奔 价 场 价 成 值l l析 值 法 值 本 法II的 法 法 法 I l褒 替 基 成 代 准 收 本 法 地 市 损 人 成 预 益 法 、 价 场 失 力 本 防 还 或 影 系 比 规 资 分 支 原 剩 子 数 较 避 本 析 出 法 余 价 修 法 法 法 法 法 法 格 正 法 法 图2-1耕地总经济价值及其评估方法体系结构图 从图2—1中可以清楚地看出，耕地价值评估方法可以概括为两大类：基于市场价值 的评估方法和基于非市场价值的评估方法。对于耕地的直接使用价值可以采用收益还原 法、市场比较法等常规方法进行评估，这也是国内研究比较多的内容，对这类方法的讨 论不属于本文的研究范畴。非市场价值评估方法体系中，基于成本分析的系列方法隐含 了极强的假设条件，带有很大的局限性(王瑞雪，张安录等，2005)，本文不将其列入研 究范畴。笔者从第三章起就对耕地的市场价值评估和非市场价值评估方法展开了系统的 讨论。 乌鲁本齐市耕地资源价值研究 2．2耕地价值评价相关基础理论 2．2．1地租地价理论 目前地租地价理论主要有两种，一种是以劳动价值观为基础的马克思的地租地价理 论，另一种是以非劳动价值观为基础的经济学的地租地价理论。 马克思地租理论：其认为地租地价是剩余价值，是由雇佣工人生产的，被土地所有 者占有的超额利润，是土地所有权借以实现的经济形式，反映了资本主义生产关系。它 包括级差地租与绝对地租，级差地租是农产品的个别生产价格与社会生产价格之间的差 额所形成的超额利润，级差地租产生的条件是土地质量的差异和距离市场的远近，级差 地租产生的原因则是土地经营权的垄断；绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权的垄 断而取得的地租，即使种植最差土地也要交纳的地租，土地所有权的垄断是形成绝对地 租的根本原因。 经济学地租理谢23】认为农产品的价值是由土地、劳动、资本三种要素共同创造 的，地租是为使用土地所付的代价，即土地的贡献，土地创造的价值。其从市场竞争的 角度上来分析地租，由于土地供给数量的固定，地租量完全取决于土地需求者之间的竞 经济学——不动产经济学》一书中认为“地租可以简单地看作是一种经济剩余，即总产 值或总收益减去总要素成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格 水平和成本之间的关系”。 马克思的地价理论也是站在劳动价值论的基础上的，他认为土地不是劳动的产物， 所以没有价值，但土地可以作为商品来买卖，所以有价格。马克思认为土地价格不是土 地价值的货币表现，而是由于土地稀缺性、土地所有权的垄断而产生的，垄断者可以凭 借土地所有权得到一定的收入即地租。因此土地价格并不是土地本身的购买价格，而是 土地所能提供地租的购买价格。用公式表示就是土地价格=地租／N息率。土地价格与地 租成正比，与利息率成反比。 经济学地价理论主要有两类：供求地价论和土地收益地价论。供求地价论认为 土地价格由土地的供给和土地需求来决定。在市场经济中土地与其他商品一样，在 土地需求不变或减少时土地的价格随着土地的供给的增加而下降；在供给不变或减少时 16 褥疆农业大学硕}=学位论文 土地价格随着土地的需求的增加而增加。土地收益地价论是美国著名的土地经济学家伊 利(R．T．Ely)提出的，他认为：“土地收益是确定它的价值的基础。土地具有不同 于其他生产资料的特点是，土地的使用会不断、年复一年地产生收益，这也就是土地年 收益系列或称为地租流。土地价格就是土地收益的资本化，土地收益决定土地价格。 可以说马克思的地租地价理论科学地了地租地价的本质，是指导我国土地有偿 使用制度的理论基础，但是现代经济的发展的复杂程度远远超过了马克思的想象， 仅仅依靠马克思的地租地价理论是不够的。现代经济学地租地价理论是市场经济体 制下的一种成熟的经济理论，对发展我国耕地价值评价具有很强的指导意义。 2．2．2外部性理论 外部性是指消费者或生产者的经济行为对社会上其他人的福利造成影响；这种影响 是不包括在价格机制内。外部性有正外部性和负外部性之分。一般来讲，准公共物品具 有很强的正外部性，也就是说该产品一部分利益由其所有者享有，还有一部分利益由其 他人享有。耕地资源就是这样一种典型的准公共物品，一方面作为生产资料农民从土地 中获得农产品，另一方面作为要素和生态要素的组成部分，给其他消费者带来清新 的空气、美丽的田园风光等诸多好处。 具有正外部性的产品可能会造成供给不足，因为私人的边际收益通常会低于社会的 边际收益。解决正外部性造成的效率损失，一般是提倡对提供外部性的产品的所有 者给予补贴，鼓励正外部性的产品的供给。对于耕地资源而言，不但要考虑耕地的经济 产出价值，而且还要考虑耕地作为或公共物品的外部性价值，应给予农民适当 的补贴，以耕地资源。 2．2．3产权理论 产权体现了一种经济关系，它是人类为解决资源稀缺而引起的社会矛盾，通过一定 的界定方式建立起来的各经济行为主体对财产的一组关系。产权不是指人与物之间 的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系， 是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位和社会关系1241。 产权一般可以分为私有产权和公有产权两个基本大类。私有产权是指财产完全 17 马鲁术齐市耕地资源价伍砀}冗 界定给个人行使，既个人完全拥有对经济物品多种用途进行选择的排他性，即完全 受个人意志的支配。私有产权具有可分割性、可分离性和可让渡性，正是由于这一特性， 私有产权制度推动了市场经济的发展。公有产权是指财产的界定给行使，即任 何人在行使对公共资源的某项选择时，并不他人对该资源行使同样的。现 代经济学认为共有产权具有很大的外部性，导致资源配置的无效。 我国耕地资源主要归农民集体所有，具有公权的特性，而在所有权之上设立的 承包经营权则具有“私有’’产权的性质，因此我国耕地资源的产权具有双重性【271。其中 承包经营权具有私有的性质，即承包经营权的可分割性、可分离性和可让渡性提高了耕 地资源的配置效率，实现了耕地资源的经济价值，但是耕地资源的外部性价值很难在市 场上直接实现。因此可以说耕地资源价值的实现依靠产权制度的与完善。 2．2．4可持续发展理论 可持续发展是指既满足现代人的需求也不损害后代人利益的发展。换句话说，就是 指经济、社会、资源和协调发展。经济的可持续发展，依赖于对各种自然资源 的可持续利用，所以实施可持续发展战略，必须以资源的可持续利用为前提。 我国是一个农业大国，人口众多，人均资源少，农业可持续发展是实现我国可持续 发展的关键。耕地作为农业最重要的生产资料，耕地资源的可持续利用是实现农业可持 续发展的核心。耕地资源的可持续利用的含义是指人们在耕地利用过程中和提高耕 地的生产力，以满足当代人及子孙后代对各种农产品等需求的提高。 根据马斯洛的需求理论，人的需求有生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和 实现等多种需求，这些需求是由低层次到高层次的。耕地资源从满足人们对农产品 的需求，到建设房屋、观光旅游等消费性服务的需求，表现为多种多样的需求。实现耕 地资源的可持续利用必须从满足人们多种需求的角度来考虑，对耕地资源价值的认识也 必须以可持续发展理论为指导。 2．2．5区位理论 区位理论是关于人类社会经济活动的空间及其空间中的相互关系的学说。其包括屠 能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论和廖什的市场区位论及 新疆农业大学硕l：学位论文 二次世界大战后伊萨德等人的区位论，现已经形成比较完整的理论体系。 屠能从农业土地利用角度了即使在同样的自然条件下，也能够出现农业的空间 分异。这种空间分异源于生产区位与消费区位之间的距离，致使各种农业生产方式在空 间上呈现同心圆结构，即城郊农业一林业一集约种植业一栅栏农业一粗放的三年轮作一 牧业与粗放种植业的同心圆结构。韦伯根据最小费用原理研究了运费成本、劳动力成本、 积聚经济对工业布局的影响，并提出工业区位理论。克里斯塔勒提出“中心地理论”， 即城市数量、规模分布规律，了城市等级——规模的空间关系，为城市规划和区域 规划提供了重要的方法和依据。廖什以最大利润原则为基础，整个城市职能系统的 配置问题，确定整个区域城市的点。 区位理论在合理利用土地上具有重要的意义。人们通过对耕地资源的研究发现，耕 地资源利用存在着强烈的区位效益差异。它既包括有形的区位，如土地所在距城市 中心区、交通线的远近，基础设施的条件等；也包括无形的因素，如经济发展水平、 社会文化等。在耕地资源评价中，区位条件的差异，使得不同的区位耕地资源具有 不同的资源价值。 19 鸟鲁木齐市耕地资源价值研究 第三章耕地资源价值的评价方法 耕地资源价值包括市场价值和非市场价值两部分，其中市场价值又分为经济产出价 值和社会保障价值，那么通过不同的评价方法分别求出耕地资源的市场价值和非市场价 值，然后就可以求出耕地资源总价值。 本文主要选择收益还原法、求和法、替代法和意愿评估法汹*，等分别评估耕地的市场 价值和非市场价值。 3．1耕地资源经济产出价值评价方法一收益还原法 3．1．1基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年收益(地租)，以一定的土地还原利率还原， 以此估算待估土地价格的方法。收益还原法利用了经济学中的预期收益原理，土地在合 理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性，任一土地的客观合理价格， 为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中所得的各年纯收益的现值之和。 3．1．2基本公式及其分项讨论 根据以上的原理，耕地市场价值的基本计算公式可写为： MV=旦 (公式3．1) ，． 其中MV二耕地的市场价值 犷耕地的年纯收益 r一耕地的还原利率 该公式暗含的假设是耕地的年纯收益固定不变，还原利率每年不变，使用年期无限 年期，如果考虑到是有限年期的则公式可改写为以下形式： MV2弘南】 (公船2) 其中n为耕地的使用年限，Mv为耕地的市场价值，a为耕地的年纯收益，r为耕地 20 耨弱农业火学硕七学位论文 的还原利率。如果未来各年的纯收益是变化的，每年的还原利率也不一样，那么使用n 年的耕地的市场价值可表示为： 治式3∽ ) MV2南+百1赫r2+．一+雨丽碥(1+1)(+1)(1+(1+1)(1+吃)…(1+％) 其中Mv为耕地的市场价值，al、a2…afl为未来各年的耕地纯收益，rl、r2…rn 为未来各年的还原利率。这是最一般的耕地市场价值的测算公式，其中最关键的是确定 耕地的纯收益和还原利率。在实际应用中多采用的是假定未来纯收益不变，还原利率不 变有限年期的计算公式。 (1)耕地纯收益的测算 这里的耕地纯收益指的是单位耕地纯收益，单位统一为元／亩。以往的耕地纯收益 计算公式为：耕地纯收益=总收益一总费用 考虑到我国农业政策对耕地收益的影响，农业税的免征和粮食的补贴情况；对上述 公式做了一些修改，取消农业税这一项，加上补贴。因此公式变成： 耕地纯收益=总收益一总费用+粮食补贴 ①耕地总收益的计算 用收益还原法估价，其收益参数必须是客观收益。所谓客观收益是指排除了实际收 益中属于特殊的、偶然的要素影响后所得到的一般正常收入。确定客观收益的标准有三 条n61：其一，地产是否处于正常使用或经营状况；其二，收益是否持续稳定；其三，经 营风险大小，因为土地经营风险过大，则收益不可能持续稳定。估价实践中，应对待估 对象的投入产出资料，土地经营过程中的生产管理和生产记录，特别是调查所得收益资 料进行分析、调整，使之成为客观收益。 一般做法是采用正常年份的耕地收益或连续若干年的耕地平均收益作为计算的基 础。耕地总收益的计算步骤是：收集待估对象的各种农作物的种植面积以及主产品和副 产品近年来的平均产量和市场价格。计算时可根据各种作物的种植面积，对各作物收益 和分配进行加权平均，作为耕地单位平均收益、成本。用公式表示为R_-∑m。P。后，，其中 ，=l R为耕地平均总收益，mi为第i种农作物的客观产量，Pi为第i种农作物的平均市场价 格，ki为第i种农作物的播种面积，rl为农作类数。 ②耕地总费用的计算 2l 岛鲁本齐市耕地资源价值研究 耕地总费用包括物质投入和人工投入、平均利润三部分，其中物质投入包括直接生 产费用、间接生产费用和其他物质费用，计算平均利润采用社会平均利润乘以物质费用 得到。 (2)还原利率的确定 还原利率的确定是评估耕地市场价值的关键。一般来说，收益率的大小与投资风险 的大小成正比。土地还原利率实质上是一种土地投资收益率，是价格与纯收益之间的比 率，是反映土地纯收益与土地市场交易价格之间比例关系的系数。 求取还原利率的方法主要有以下四种：①租价比法，选择与评估对象处于同一地区 或近邻地区、类似地区，相同用途的三以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估 对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均 值作为土地还原率；②通过安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率，中国人民 银行公布的一年期定期存款利率或一年期国债年利率可视为安全利率，风险调整值应根 据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展和农用地市场等状 况对其影响程度而确定；③各种投资及其风险、收益率排序插入法，将社会上各种相关 类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确 定其还原率；④选择存款利息率、贷款利息率、存贷款的平均利息率、资本增值率、实 质利率、资本投在有息证券上的利息率等作为还原利率。 具体测算农业用地的还原利率时，一般采用“安全利率+风险调整值’’方法进行测 算，而没有考虑到农业生产总值每年的增加值，本文则根据实际情况，将以上公式加以 改动，认为耕地每年的播种面积在不断变化，使得每年的农业生产总值发生相应的变化。 所以，在计算还原利率时，应该将农业生产总值每年的变化率加以考虑。 3．1．3收益还原法的步骤 耕地收益还原法可分五个步骤： ①计算单位播种面积总收益。单位播种面积总收益计算方法是对各种农作物每亩 的主产品产量乘以平均市场价格求和。 ②计算单位播种面积总费用。总费用包括物质投入和人工投入、平均利润三部分， 其中物质投入包括直接生产费用、间接生产费用和其他物质费用，计算平均利润采用社 会平均利润乘以物质费用得到。 耨砜农业人学硕l：学位论文 ③计算单位播种面积的耕地纯收益。以各种农作物的播种面积占总播种面积的比重 做权重，乘以各种农作物的单位播种面积的土地纯收益得到。 ④收益还原率的确定考虑当年银行存款年利率、农业生产总值的增加值、投资风险 率及投资利润率等因素。 ⑤用纯耕地收益除以还原率便可得出估价对象的耕地单价，并可作为估价单元的耕 地单价。 以上是对耕地价格评估的步骤，本文是以耕地的经济产出价值替代耕地的价格，因 此也适应耕地的经济产出价值。 3．2耕地资源社会价值测算方法一替代市场法 3．2．1耕地资源社会功能划分 耕地资源固有的自然和社会经济属性决定了耕地的基本功能。从目前我国现实情况 来看，耕地资源本身所具有的养育功能、承载功能、增值与保值功能、信用功能等 仍然是我国农民基本生活、养老、就业、医疗保险和信用可靠的物质基础，以及实 施保障的重要手段。因此，从理论上看，耕地资源社会功能可以归纳为：社会保障和社 会稳定两大方面的功能。其中社会保障功能又可划分为基本生活保障、养老保障、失业 保障；社会稳定功能可划分为粮食安全、农业劳动力合理流动等，其关系如图3-1所示。 图3-1耕地资源社会功能构成 鸟鲁木齐市耕地资源价值研究 3．2．2基本方法及其公式 耕地的价值是耕地基本功能的具体表现，依据耕地的功能可以将耕地的价值划分为 经济、社会和生态3种主要类型，其中社会价值是耕地的重要组成部分但71。但是迄今为 止，我国尚未形成耕地资源社会价值定量测算的统一方法。本文参考相关研究，考虑到 研究区域的实际情况，在乌鲁木齐市耕地社会价值测算研究中，将用耕地的社会保障价 值替代耕地的社会价值，其中社会保险又是社会保障的核心部分，从而就以养老保险价 值、失业保险价值、基本医疗保险价值、工伤保险价值、进城务工人员住院医疗保险价 值和生育价值为主，运用分解求和、替代法、收益还原法等对其社会保障价值量进行测 算。 具体计算公式如下： ％=珞+％+％+‰+vo (公式3-4) 式中：％为社会保障价值；K为养老保险价值；Vc为失业保险价值；％为基本医 疗保险；‰为工伤保险；Vo为生育保险。 以2(_+吃)×k， (公式3．5) 式ee：Vs为养老保险价值；_为单位按本单位职工月缴费基数20％缴纳；rz为个人 按本人上年度月平均工资8％缴纳；尼。为乌鲁木齐市社会保险最低缴费基数。 ％的计算公式为： ％2(厂3+■)×后， (公式3．6) 式中：％为失业保险价值；乃为单位按本单位职工月缴费基数2％缴纳；_为个人按 本人上年度月平均工资的1％缴纳，农民工个人不缴费；k，为乌鲁木齐市社会保险最低 缴费基数。 ％计算公式为： ‰=(rs+r6)×k， (公式3-7) 式中：％为基本医疗保险；％为单位按本单位职工月缴费基数及退休(职)人员月退 24 额疆农啦大学硕士学位论文 休金之和6．5％缴纳；16为职工个人按本人上年度月平均工资的2％缴纳；退休(职)人员个 人不缴费；k。为乌鲁木齐市社会保险最低缴费基数。 ‰的计算公式为： ％2r7×k， (公式3．8) 式中：‰为工伤保险；r7为二类行业的0．9％计算(其值计算：单位按本单位职工月 缴费基数乘以单位缴费费率)；k，为乌鲁木齐市社会保险最低缴费基数。 ％的计算公式为： ％2％×t (公式3．9) 式中：Vo为生育保险；飞为单位按本单位职工月缴费基数0．8％缴纳：k，为乌鲁木齐 市社会保险最低缴费基数。 SV的计算公式为： n SV=旦 (公式3—10) R 式中：SV为单位耕地的社会保障价值；B为单位面积耕地一年所承担的社会保障 价值；R为计算还原利率。其中R值是这样确定的：随着社会不断发展变化，乌鲁木齐 市的人工工资也随着经济的发展、物价水平的上升而逐步增长。1990年到2006年间乌 鲁木齐市职工平均工资平均增长速度为12．53％，还原利率参考现行银行一年定期存款 利率2．25％确定。则计算还原利率为Ri2．25％1(1+12．53％)：2．00％ 3．3耕地资源非市场价值评价方法一意愿调查法 valuationmethod 意愿调查评估法或者条件价值评估法(contingent CVM)是一种通过 问卷调查方式引导被调查者偏好，进而实现非市场物品价值评估的特殊方法。通过对一 系列假设问题的回答，被调查者表达出他们为获取或储存一定数量非市场物品的支付意 to 愿(WTP，willingnesspay)，或者不再拥有或完全使用非市场物品的接受补偿意愿 to (WTA，willingness and 数学模型，达到为非市场物品估价的目的(BrookshireRandall，1978)。 鸟鲁木齐市耕地资源价值研究 3．3．1国外条件价值评估法(CVM)的起源与发展 而这种公共物品的价值可以通过直接询问受访者的支付意愿来计算。1952年，作者在其 Conservation：Economicsand 极富影响力的专著((Resource K． 的基本原理，并大力把这一方法应用于实践。10余年之后，美国经济学家Robert 测算结果做了检验和比较研究。此后，学术

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