界普遍认为，土壤生产潜力法是由农学家、农业经济 岛鲁本齐市耕地资源价值研究 力并非以货币化收益表达，而是以某一作物产量多少作为衡量标准。其估价思是将土 壤分为10个等级，配合栽培作物的种类针对各等级赋予评点数，然后参照地块点数计算 其不同之处在于是否把社会经济因素纳入到地价影响因子中以及各影响因子赋予权重 的差异【5】。至今，美国许多州都以法律形式明确，对处于农地储备区内的使用 价值的评估必须建立在土壤生产潜力之上。在具体估价方法的选择上，地区之间的差别 在于有的综合考虑了自然因素和社会经济因素对耕地价值的影响，而有的则仅仅强调自 然因素对价值的影响。 2．收益资本化法(收益还原法)。收益资本化法的源头最早可以追溯到贴现概念的提 In 1年首次将贴现概念应用到土地估价事务中。他 出。威廉英伍德(Williamwood)在181 提出了以系数乘以假设为永久相同的投资年度收益来计算投资现值，是现代收益资本化 法的雏形【61。耕地资源收益资本化法最早是在1740年由ThomasMail提出的，其代表作是 《TheConcisePractical PlainGuidetoGentlemen Measurer))和《a Builders))。本书提出， 耕地的价值应该是由租金与一定年期的某个系数的乘积决定的。 3．市场法。耕地资源估价的市场法最早由农业经济学家艾瑞葆(Aereboe)提出 的。1912年，当他发现农地的实际交易价格与收益资本化法计算出的价格存在较大差 距后，发表了名为《农场与农地评价学》的著作。艾瑞葆提倡采用市场法，以纠正收益 资本化法估价所产生的不能的偏差。 4．成本法。成本法又称为再生产费用法，、俄罗斯等国在耕地价格评估时多用 此法。该方法认为耕地的价格是由开发具有同样功能的耕地的劳动耗费和物质费用所决 定，通过对所消耗的劳动和物质费用的计算便可以得出耕地资源的价格。 (二)耕地资源价格评估方法的完善 1-不断修正拓展的收益资本化法。对收益资本化法不断地完善估价思，奠定了 益资本化法应考虑影响土地长期均衡价格这一关键因素，从而完善了这一估价思。Burt (1986)对市场交易价格与收益资本化法计算结果之间的偏差做了进一步的解释，认为， 长期均衡价格就等于土地的价值，土地的交易价格则可以偏离均衡价格；以收益资本化 法求得的土地价值不一定等于市场交易价格，这是因为市场交易价格不可避免地要受到 4 新飘农业大学硕十学位论文 诸多短期行为因素的干扰。 净收益做了进一步的细分。他们将耕地总的净收益R分为两部分：一部分取决于农业的 生产过程；另一部分则与人们对耕地转变用途后的期望收益以及机会成本等因素相关， 分别以适当的利率对R1和R2还原后，就可以得到真实的地价。Weersink， 益分为P、G两部分，P为来源于市场的耕地经营收益，G为来源于补贴耕地政策产 生的收益。P和G承担着不同的风险因而对应着不同的还原利率，对P和G还原后结果相 加即得耕地资源的价值。 (capitalgainstaxes)的影响，对原始公式修正后，较成功地解释了样本地区的耕地资源价 了不同的经济预期对土地价格的影响，认为价格泡沫和价格的过度反应是影响收益资本 化评估结果的主要原因，而价格泡沫和对价格的过度反应是人们对决策和相关市场 可获信息的一种正常反应。除此之外，还有学者把有价证券模型、贝叶斯决策模型、心 理学中的一些理论移植到收益资本化法中，使地价计算模型日趋复杂。 尽管收益资本化论较为完善，但众多因素的不确定性(如未来收益和还原利率 地资源价格与真正的成交价格往往相距甚远。更有激进的学者认为，以耕地的未来收益 作为确定价格的重要因素本身就是一个重大的错误，他们主张重新寻找真正影响耕地资 源价格的因素。正是由于对收益资本化法科学性的怀疑，数学模型法逐步得到推广和应 用。 2．基于市场交易统计资料的数学模型法。如果说收益资本化法使用过程中的不确定 性为数学模型法的探索提供了空间，那么大量的市场交易案例则为数学模型法的运用提 供了必要条件。相对于收益资本化法而言，数学模型和交易案例为数学模型法的计算结 果增强了力。区别于普遍适用的收益资本化法，数学模型法更加注重研究，其 研究目的在于发现特定区域内影响地价的因素及其影响程度。 鸟鲁木齐市耕地资源价值研究 然景观、人们的生活习惯、渔业的产量等因子与耕地资源的价值显著相关。Boisvert等 量的市场交易价格统计分析后认为，不同规模的农场其价值的影响因素明显不同。Torrel 素比规模稍小的农场耕地的价值影响因素多。Orestes Vasquez，KhalielaSiwright等通过 运用回归模型对IDAHO州中南部地区453份交易案例分析后认为，耕地资源的价值在很 大程度上是由农业产出的影响因子决定的，而经济发展增量对其价值产生的影响是由非 农业因子决定的。 “看不见 (--)耕地资源价值观的进一步拓展与未来耕地资源价值研究趋势表明， 的手总有挥舞不到的地方，尤其在对待公共物品特点明显的资源与问题方面，市 场机制总是那样为力。为了弥补市场机制的不足，合理配置有限资源，资源价值内 发了关于可持续发展指标和SEEA构建的讨论，讨论的核心就是资源价值确定问题。 虽然目前
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